Richtig vermieten – aber wie

10 März 2013 von admin Kommentieren »

Wer zum ersten Mal die eigene Immobilie vermietet, sucht seine Mieter sorgfältig aus und hofft, dass diese zuverlässig und solvent sind. Damit Sie vor bösen Überraschungen und gefürchteten Mietnomaden sicher sind, einige Tipps:

vermieten1. Selbstauskunft der Mieter

Wenn Sie von ihren künftigen Mietern einen Selbstauskunftsbogen ausfüllen lassen, in dem sich der Mietinteressent schriftlich einverstanden erklärt, dass Sie bei einer Auskunftei über ihn Auskünfte einholen, dann sind Sie ein wenig sicherer, dass der Mieter die geforderte Miete auch zahlen kann. Zwar kann eine aktuelle Lohnabrechnung auch falsch sein, trotzdem ist diese ein guter Hinweis auf die Zahlungsfähigkeit des künftigen Mieters.

2. Kaution einfordern

Eine Wohnungskaution oder Mietkautionsbürgschaft ist die gängigste Art für Vermieter, sich abzusichern. Die Kaution darf nicht höher sein, als die dreifache Nettomiete, das heißt die Miete ohne die als Vorauszahlung oder Pauschale ausgewiesenen Nebenkosten. Der Mieter darf die Kaution in drei gleich hohen monatlichen Raten zahlen. Zu Beginn des Mietverhältnisses ist auch gleichzeitig die erste Rate der Kaution fällig. Die Kaution muss auf einem gesonderten Konto sicher verwahrt werden. Erst bei Auszug gibt es – wenn alles gut läuft – die Kaution für den Mieter zuzüglich der Zinsen zurück.

3. Betriebskostenvorauszahlung

Wer als Miete eine Nettokaltmiete vereinbart und dazu die Nebenkosten als Betriebskostenvorauszahlung, kann später die tatsächlichen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umlegen. Denn gerade die verbrauchsabhängigen Betriebskosten, wie Wasser, Abwasser und Heizung können so nach dem tatsächlichen Verbrauch umgelegt werden. Das fördert nicht nur den bewussten und sparsamen Umgang mit Wasser und Energie. Sie sollten die Betriebskostenvorauszahlungen nach Möglichkeit kostendeckend ansetzen. Denn wenn die Vorauszahlungen extra sehr niedrig gehalten werden, damit die Wohnung als besonders günstig gilt, kann das später zu Ärger führen. Nämlich dann, wenn Sie als Vermieter lange auf die hohe Nachzahlung warten müssen oder dieser hinterherlaufen dürfen.

4. Miethausverwaltung für Anfänger

Zu einer funktionierenden Verwaltung eines Miethauses gehören viele Aufgaben, aber auch Kenntnisse über gesetzliche Vorschriften. Durch eine einsteigerfreundliche Immobiliensoftware haben Sie ein Programm, welches Sie als Neuling an die Hand nimmt und durch die wichtigsten Funktionen einfach führt. Von der korrekten Ausgestaltung des Mietvertrages bis zur irgendwann notwendigen Mieterhöhung – die dafür nötigen Formulare sind leicht verständlich und übersichtlich. Auch die notwendige Abrechnung der jährlichen Betriebskosten ist mit Hilfe einer Software leicht und übersichtlich. So wird nicht nur die Abrechnung für den Vermieter erleichtert, sondern auch für den Mieter leicht verständlich und nachvollziehbar: Es gibt weniger Grund, sich darüber zu streiten.

5. Vermietung und der Fiskus

Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung angeben. Dafür können Sie aber in der Anlage V die Werbungskosten geltend machen – das akzeptiert der Fiskus. Sie können Ihre Steuerlast mit Ausgaben rund um die Immobilie verringern. Denn neben den Aufwendungen für Modernisierung sind auch Finanzierungs- und Betriebskosten ebenso wie Abschreibungen steuerlich abziehbar. Bereits vor der Vermietung können Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Allerdings muss hierfür der Immobilienbesitzer die Absicht der Vermietung glaubhaft per Inserat oder Maklervertrag belegen.

6. Renovierung

Wer ein gebrauchtes Haus kauft, renoviert oder modernisiert meistens erst einmal. Wenn sich danach weder der Standard noch die Nutzfläche der Immobilie erhöht haben, sind die Kosten als Erhaltungsaufwand sofort in der Steuererklärung absetzbar. Auch hier hilft eine Software für die Verwaltung der Immobilie weiter. Ansonsten gelten die Kosten für Renovierung und Modernisierung als Herstellungskosten und lassen sich nur mit jährlich zwei Prozent für fünfzig Jahre lang abschreiben. Haben Sie nicht mehr als 4000 Euro Herstellungskosten, dann sind diese stets in der gesamten Höhe absetzbar.

Bildquelle: Margot Kessler / pixelio.de

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